Come funziona una procedura di sfratto?

Come funziona una procedura di sfratto?

A fronte del mancato pagamento dei canoni di locazione, molti proprietari sono costretti a ricorrere allo sfratto. Si tratta di una procedura giudiziaria lunga e onerosa, a carico del locatore, che si conclude con la liberazione dell’immobile e la sua restituzione al legittimo intestatario. Tuttavia, il mancato pagamento dell’affitto non è l’unica motivazione che può portare allo sfratto. In questo articolo comprenderemo cause e conseguenze della procedura di sfratto.

Sfratto per morosità

Si tratta della situazione più diffusa, che si verifica quando l’inquilino non paga i canoni d’affitto e non vuole far fronte ai propri debiti. Naturalmente, per poter avviare questa procedura di sfratto è  è essenziale che l’inquilino sia perfettamente in regola dal punto di vista contrattuale. L’affitto deve quindi essere sancito da un contratto di locazione regolarmente registrato: se avviene in nero, il locatore non può rivalersi tramite lo sfratto sull’affittuario.

In questi casi, il primo passo da fare è inviare all’inquilino una diffida tramite raccomandata per sollecitare il pagamento degli affitti arretrati entro una data stabilita (di solito 15 giorni). Nel caso in cui la diffida non sortisca alcun effetto, è necessario rivolgersi a un avvocato per l’avvio della procedura legale, che consiste nell’intimazione di sfratto e nella citazione in udienza per la convalida.

Se il giorno dell’udienza l’inquilino non si presenta o non si oppone, lo sfratto viene convalidato e viene stabilita una data di liberazione dell’immobile. In quest’occasione il debitore può anche presentarsi per saldare il proprio debito oppure per chiedere una proroga della scadenza del saldo.

Da parte sua, l’inquilino può pagare gli arretrati in qualsiasi momento, prima dell’emissione dell’ordinanza di sfratto, per bloccare la procedura e imporre la prosecuzione del contratto. Se invece l’inquilino insiste nel non voler pagare i canoni arretrati, allora si procede con l’esecuzione forzata dello sfratto, ad opera dell’ufficiale giudiziario, che esegue materialmente lo sfratto.

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Sfratto per inadempienza e necessità

Come accennato, lo sfratto può essere eseguito anche in situazioni diverse dalla morosità. Il proprietario può infatti invitare l’inquilino a lasciare l’immobile anche a fronte di grave violazione delle regole contrattuali, come ad esempio le norme condominiali o la sublocazione in nero.

In tal caso il Codice civile stabilisce che il contratto può essere sciolto: si parla tecnicamente di risoluzione del contratto, non di sfratto vero e proprio, anche se la procedura giudiziaria è la stessa.

Il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto anche nel caso in cui decida di vendere l’immobile, e dunque debba essere liberato dagli attuali affittuari. Anche questa procedura è piuttosto veloce, ma prevede sanzioni qualora il proprietario, trascorso un anno dal momento della ripresa di possesso del bene, non lo utilizza per il motivo per cui l’aveva richiesto.

Quando lo sfratto non può essere eseguito

Innanzitutto, nei casi di affitto in nero, il proprietario non può più richiedere il pagamento delle somme arretrate, così come l’inquilino non può richiedere la restituzione di quelle pagate.

Inoltre, ricordiamo che, una volta ricevuta la diffida, l’inquilino avrà tempo di pagare le somme dovute fin quando il giudice non si sia pronunciato tramite sentenza. Se l’affittuario fa fronte alle somme arretrate in quel lasso di tempo, il locatore non potrà procedere con lo sfratto.

Nel caso in cui l’inquilino saldi tutti i suoi arretrati, lo sfratto non può procedere, neanche se il proprietario dovesse nutrire dubbi sulla regolarità dei successivi pagamenti.

Infine, bisogna sfatare il mito secondo cui uno sfratto con minori in casa non è possibile. Oggi non vengono più concesse proroghe se nell’immobile sono presenti persone disabili o minorenni.

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